Портал METRTV.ru составил пошаговую инструкцию для самостоятельного подбора, проверки и оформления покупки объекта на загородном рынке недвижимости – земельного участка, коттеджа с землёй или дачного домика с наделом. Инструкция годится для покупки объектов расположенных, как на землях поселений, так и на землях сельхоз назначения.
Всего в инструкции 11 шагов. В определённых ситуациях некоторые шаги можно пропустить. Если дом/участок покупается «за свои», то есть без привлечения кредитных средств, то не нужен «Шаг 2», если речь идёт о покупке только земли, то не нужны шаги 6 и (возможно) 11.
Шаг 1 Выбор объекта
Идеальное место для проживания каждый себе представляет по-своему. Тем не менее, существуют некие объективные показатели, важные для всех. Это экология, техногенные факторы, ландшафт, коммуникации, транспортная доступность, грунты и наличие леса. Причём каждый фактор следует рассмотреть с разных позиций. Расположение участка вблизи крупной автотрассы это с одной стороны удобный подъезд, с другой – более высокий уровень загрязнённости воздуха. Наличие леса на участке – это хорошая экология, но в придачу к ней идут комары и необходимость уборки листвы и хвои, а также ограничения по посадкам цветов и прочих овощей из-за малой освещённости и повышенной кислотности почв. Недостатки или наоборот – достоинства земельного надела можно увидеть только при личном его посещении. В целом же при выборе места для проживания за городом мы рекомендуем учитывать 7 параметров. Кроме того, можно посмотреть, какие места для проживания в окрестностях Екатеринбурга предпочли руководители агентств недвижимости.
Эксперты замечают: чтобы сделать полноценный подбор интересных объектов, надо исследовать 6-7 специализированных сайтов, а не ограничиваться одним-двумя наиболее известными. На портале METRTV.ru в настоящее время размещено около полутора тысяч объявлений о продаже коттеджей, дач, садовых и земельных участков.
Шаг 2. Предварительное одобрение ипотечного кредита
Если предполагается приобретение дома/земли с привлечением заёмных средств, то покупку следует начинать с решения вопроса о возможности получения кредита. Человек, не имеющий в кармане предварительного согласия банка, не может адекватно оценивать свои возможности.
Большинство банков готовы выдать ипотечный кредит на покупку лишь одного типа загородной недвижимости – капитального дома для постоянного проживания, расположенного на землях ИЖС. Причём земельный участок должен находиться не в аренде, а в собственности, а дом, желательно, построен из негорючего материала. Лишь считанное число банков готово кредитовать граждан на покупку иных загородных объектов.
Светлана Безбородоваведущий специалист отдела ипотеки ООО « БК-Недвижимость»Ипотечные кредиты на покупку дачных, содовых домов сегодня даёт только Сбербанк. Первоначальный взнос при этом составляет 25-30% от стоимости домика с участком, ставка 11-15% годовых. Банк «Ак Барс» и Связь-Банк дают кредиты на покупку земельных участков. Первоначальный взнос от 30%, ставка – от 13-15%. Сбербанк и Россельхозбанк дают кредиты гражданам под строительство жилого дома. При этом в залог идёт участок, на котором ведётся строительство. Размер кредита – до 70-80% стоимости участка, процентная ставка 11-15%. Замечу также, что для покупки загородного объекта можно использовать кредит, взятый под залог имеющегося жилья. Ставка будет повыше, чем по ипотечному кредиту, зато можно купить любой дом или земельный надел.
Шаг 3. Переговоры по телефону
Грамотно проведённые переговоры по телефону позволяют выяснить, насколько объект интересен для покупки и готовы ли у продавца бумаги для оформления сделки. Это позволяет уже на этом этапе отсечь неприемлемые варианты и не кататься на осмотры попусту.
Егор Митюревагент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»Обычно самостоятельный поиск объекта для покупки ведётся через объявления на сайтах. Понятно, что в объявлениях проблемные моменты не упоминаются. Поэтому о них надо спрашивать. Для начала – по телефону. Надо выяснить, есть ли бумаги на землю и на дом, сколько у объекта совладельцев и все ли они согласны с продажей… Достаточно популярные объекты – участки на берегу озера. Но сразу надо выяснить, не находится ли он в охранной зоне. В зависимости от класса водоёма его охранная зона простирается на расстояние от 50 до 200 метров. Если участок в охранной зоне – на нём нельзя построить жилой дом, баню или, например, поставить септик.
Также в ходе предварительных переговоров стоит поинтересоваться, есть ли среди совладельцев несовершеннолетние, не использовался ли при покупке дома материнский капитал, и на каком основании нынешний собственник владеет земельным участком и домом. Если, это имущество только что было получено в наследство, то, возможно, имеет смысл поискать другое предложение.
Шаг 4. Осмотр дома и участка
Удачное время для знакомства с земельным участком – весна. Когда уровень грунтовых вод находится на максимуме. В этот момент можно увидеть, не подвергается ли участок затоплению, проконтролировать качество гидроизоляции подвала (если он есть). Кроме того, именно весной можно объективно оценить качество подъездных дорог. Если участок пустой, то надо убедиться, что его размеры и форма позволяют возвести такой дом, который хочется. Например, если участок слишком узкий, то возможность постройки на нём большого коттеджа окажется под вопросом.
Владимир Вороновюрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»Как правило, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) предписывает строить дом с отступом 5 м от лицевой линии и по 3 м от боковых. Надо сразу понять, насколько реально выполнить данные требования. Ещё один момент – грунты. Если скальные породы находятся близко к поверхности, это означает, что для создания подвала, цокольного этажа и автономной канализации придётся вести дорогостоящие работы по бурению скалы. Если хочется дом с подвалом, то, наверное, от такого участка проще отказаться.
Если же на участке есть дом, то надо определить, насколько качественно он поострен.
Алексей Русаковичглавный инженер Агентства Строительных РешенийВнимательнейшим образом надо осмотреть фасады. Если на них есть трещины, то, скорее всего «гуляют» грунты под домом и его фундамент. Ещё один часто встречающийся проблемный момент – плита пола первого этажа. Большинство домов сегодня возводится на свайно-ростверковом фундаменте. Вынутый грунт засыпается внутрь цоколя и по нему заливается плита. Через год грунт оседает и пол проваливается. Проверить этот момент можно. Алмазным буром делается отверстие в плите (в углу комнаты) и становится видно, какова толщина плиты и есть ли под ней пустота. Стоимость бурения 1,5-3 тыс. руб., а переделка провалившегося пола обойдётся в сотни тысяч.
Вовремя незамеченные строительные ошибки или сознательное пренебрежение строителей к регламентам могут иметь печальные последствия – сквозные трещины на фасаде, выгнувшиеся стены и даже падение эркера. С подобными проблемами уже сталкивались реальные жители Свердловской области. А недавно в регионе появилась новая напасть. Строители, возводящие дома на продажу, для стен стали использовать почти дармовой строительный материал – обрезь газобетонных блоков. Она образуется, при изготовлении газоблоков на предприятии и представляет собой плитку толщиной порядка 5 см. Производители продают эту плитку за копейки. Проблема в том, что в стене, сложенной из обрези (по технологии как из плитняка), очень много швов, теплопроводность которых в разы выше, чем самого газоблока. То есть формально дом построен из газобетона, а на деле он будет очень холодным. Если стена покрыта штукатуркой, то определить, что она построена не из полноценного блока, а из плитки – весьма непросто. Если сделать отверстие в штукатурке, то будет видно, что стена из газобетона, без подробностей. Возможно, поможет лишь ультразвуковое сканирование или тепловизор, впрочем, этот вариант работает только в холодное время года. Ну и конечно, для обследование приобретаемого дома лучше пригласить специалиста. Найти эксперта в области строительства можно здесь.
Шаг 5. Проверка бумаг и межевания участка -
При покупке участка (с домом или без такового) необходимо изучить три аспекта: 1. как оформлены права продавца на участок; 2. можно ли поставить на участке желаемые постройки; 3. правильная разметка границ участка.
Владимир Вороновюрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»Земельный участок может находиться у продавца в собственности или на праве аренды. Во втором случае продавец может передать или продать право аренды. Это законно, но новому собственнику надо будет продлевать аренду, следить за выполнением условий договора аренды. В целом это не проблема. Но если на арендуемом участке есть дом, то он должен быть построен и зарегистрирован без каких-либо нарушений. В противном случае чиновники мингосимущества могут придраться и разорвать договор аренды.
Перед покупкой участка надо изучить бумаги, подтверждающие право собственности продавца, обратить внимание на сроки владения участком. Если нынешний владелец получил землю в наследство, то желательно навести справки о наличии других наследников и убедиться, что они не претендуют на продающийся участок. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию по проверке участка перед покупкой.
Егор Митюревагент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»Важно убедиться, что в бумагах на участок совпадают его характеристики. Недавно бы случай — человек покупал землю в Белоярском районе. В свидетельстве на право собственности указана площадь надела — 8 соток, а в выписке из ЕГРН — 11 соток. Прежде чем совершать сделку с такой землёй, надо устранить противоречия. Обычно это делается через изучение истории приобретения участка. Надо выяснить, каковы были условия выделения и формирования участка. Без помощи юриста сделать это достаточно непросто.
Помимо площади надо уяснить, статус участка. Это принципиальный момент, так как жилой дом можно построить только на землях двух категорий: земля населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения и только при разрешённом использовании: 1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ); 3. Дачное строительство (ДНП); 4 Для садоводства или огородничества.
Кира Зудихинаэксперт отдела загородной недвижимости ООО « БК-Недвижимость»Участок может быть расположен на землях населённых пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения. В первом случае у участка может быть разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), дачное строительство, дачное хозяйство, садоводство и др. Здесь может быть зарегистрирован жилой дом, объект незавершенного строительства, жилое строение, нежилое строение и не зарегистрировано ничего. Если это земля сельхоз назначения, то у участка может быть разрешённое использование: дачное строительство, дачное хозяйство, садоводство. Зарегистрированы могут быть жилой дом, жилое строение, нежилое строение и не зарегистрировано ничего. В каждом случае необходимо индивидуально рассматривать ситуацию. Для чего покупают дом? Планируют постоянно жить или использовать как дачу? И так далее. И, исходя из этого, оценивать имеющиеся документы.
Наиболее трудоёмкая часть изучения участка — определение реального положения его границ.
Владимир Вороновюрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»В выписке из ЕГРН указано, проведено межевание участка или нет. С 2018 года участки без межевания нельзя будет продавать, дарить и т. д., можно будет только наследовать. Но уже сейчас я бы рекомендовал покупать только размежёванные участки, или проводить межевание перед сделкой. Для этого надо вызвать кадастрового инженера. Дополнительная защита от возможных конфликтов в будущем — процедура вынесения границ участка на местности. Геодезист выезжает на место и ставит межевые знаки на границах участка. Каждая точка стоит порядка 800-1000 рублей. Если надел четырёхугольный, то надо поставить 4 точки.
Владимир Воронов поясняет, что если покупаемый участок и участки соседей были поставлены на учёт до введения Земельного кодекса (до 25.10.2001), то весьма желательно сразу решить вопросы с соседями. Если при межевании обнаружилось, что официальные границы не совпадают с установившимися на практике, то надо будет их переносить. После переноса границ надо подписать акт согласования границ с соседями. Если владельцы соседних участков недоступны, можно отправить на адреса их регистрации приглашения на собрание по уточнению границ, либо поместить объявление о собрании в районной газете. Если соседей собрать не удастся, то вырезка из газеты или почтовые квитанции подшиваются к межевому делу и отправляются в Регпалату, где происходит постановка участка на кадастровый учёт.
Людмила Плотниковаюрист Уральской палаты недвижимостиТем не менее, сегодня большинство покупателей готово приобрести участок без межевания. О возможных конфликтах с соседями люди не задумываются.
Но даже самая доскональная проверка не гарантирует будущего владельца земли от неприятных сюрпризов. Например, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл» Егор Митюрев вспомнил случай, когда человек купил участок с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), то есть Росреестр официально заявил, что здесь можно строить жилой дом. Но в администрации владельцу отказались выдать разрешение на строительство на том основании, что согласно генплану на этой земле (действительно относящейся к ИЖС) строительство жилья не предусмотрено. Поэтому в проверку участка возможно, следует включить ещё один пункт – изучение генплана. С ним можно ознакомиться в городской (районной) администрации.
Шаг 6. Юридические и технические секреты дома
При изучении дома главное выяснить три вещи: легитимность постройки; возможность прописки и возможность подключения к благам цивилизации.
Александр Шестовдиректор юридической компании «Алгоритм права»Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы не платить налог или по иной причине. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом, но возникает вопрос, зачем платить за то, чего юридически не существует. Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, если дом возведён без официально полученного разрешения на строительство, то с регистрацией возможны трудности. Например, если попытаться легализовать дом через суд, то потребуется доказать, что некие обстоятельства вынудили заявителя сначала строить дом, а потом получать разрешение на строительство. В такой ситуации можно нарваться на встречный иск от местной администрации о признании дома самовольной постройкой с последующим его сносом. Можно пойти иным путём – имея готовый дом, получить разрешение на его строительство. Но есть риск, что постройка не впишется в нормы, указанные в разрешении, кроме того, уже есть прецеденты, когда подобным заявителям отказывали в выдаче разрешений.
Практика показывает, что даже если дом зарегистрирован, это ещё не повод расслабиться. Часто трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Ещё чаще отсутствует официальная информация об имеющихся подвалах. Покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой и налоговыми органами, либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному. О том, как получить разрешение на строительство, поставить частный дом на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право собственности можно узнать из специальной пошаговой инструкции. С её помощью можно, в том числе, зарегистрировать и уже готовую постройку (если не будет особого сопротивления администрации).
Если покупается дачный дом (на землях сельхоз назначения), то в отношении такого объекта до марта 2018 года ещё действует «дачная амнистия». Его можно зарегистрировать без разрешения на строительство. Но всё же следует убедиться, что дом соответствует строительным нормам. Главное, чтобы были соблюдены противопожарные разрывы – если дом каменный, то от него до соседних домов должно быть расстояние не менее 6м. Разрыв между домами с деревянными перекрытиями должен быть от 10 м., между деревянными домами – от 15 м.
Второй «домашний» аспект, нуждающийся в уточнении – возможность приписаться в приобретаемом доме.
Егор Митюревагент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»Если участок находится на землях населённых пунктов и имеет разрешённое использование «индивидуальное жилищное строительство – ИЖС» или «личное подсобное хозяйство – ЛПХ», то с пропиской проблем не будет. Также можно зарегистрироваться в доме, построенном на земле сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием «для ведения дачного хозяйства». Разумеется, прописаться можно только в зарегистрированном жилом доме. Важно учесть такой момент: на дачной земле может стоять «ЖИЛОЙ ДОМ» с возможностью прописки в нём либо «ЖИЛОЕ СТРОЕНИЕ», в котором прописаться нельзя. Если в процессе регистрации дома, кадастровый инженер в техпаспорт по ошибке написал «жилое строение» – прописаться в нём не получится. Разве что менять статус постройки через суд… Также нельзя прописаться в домах на сельхоз землях с разрешённым использованием для ведения садоводческого и огородного хозяйства.
И, наконец, третья составляющая полноценного жилого дома – инженерная инфраструктура.
Владимир Вороновюрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»Не стоит обольщаться, если газовая труба проходит прямо вдоль участка. Может оказаться, что её лимит уже полностью выбран. О том, можно ли подвести газ к дому можно узнать, только получив техусловия на подключение в газоснабжающей организации. Прямо берём продавца, едем в офис к газовщикам и подаём заявление на получение техусловий. Остаётся электричество. Сегодня с электрификацией отдельных участков проблем, как правило, не возникает. Если в посёлке есть электросети, то по заявлению их доведут до любого дома.
Существуют достаточно подробные инструкции для жителей Свердловской области по проведению на свой участок газа, по организации водоснабжения и созданию системы канализации для частного дома.
Шаг 7. Торг с продавцом
Профессиональные риэлторы хорошо владеют приёмами торга. Человеку, приобретающему участок и дом для себя, придётся осваивать данное искусство на ходу. Основное правило — к торгу надо подготовиться. Собственно, описанные выше шаги уже дают достаточно информации для ведения достаточно жестких переговоров по цене объекта.
Егор Митюревагент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»Для торга можно использовать три фактора. Первый – упомянуть похожие объекты, расположенные неподалёку, которые были проданы по более низкой цене. Второй – отсутствие в доме всех коммуникаций и сложности с их подведением. Третий – проблемы с регистрационными правовыми факторами – нет каких-то бумаг на дом, сложности с оформлением прописки.
Шаг 8. Внесение аванса и заключение предварительного договора
Процедура внесения аванса (реже – задатка) при покупке дома/участка практически не отличается от аналогичной процедуры при покупке квартиры. Если объект предлагается по очень привлекательной цене, то имеет смысл «застолбить» его, то есть внести аванс как можно быстрее. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь. Одновременно с этим заключается «авансовый» или «предварительный» договор, в котором указываются основные условия основного договора купли-продажи (полные данные всех сторон, цена, сроки освобождения дома и пр.).
Владимир Вороновюрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»Покупателю следует настоять, чтобы в авансовом договоре или в договоре купли-продажи было перечислено всё имущество и объекты, которые перейдут ему: дом с таким-то имуществом, сарай, баня, теплица, оборудованная водяная скважина, септик и пр. Имеет смысл перечислить также элементы ландшафтного дизайна, а также растения, особенно если на участке есть деревья ценных пород или просто большие деревья. В принципе, можно даже указать, например, посадки моркови и даже отметить высоту её ботвы. Ну, если это имеет принципиальное значение.
Шаг 9. Заключение договора купли-продажи и передача денег
На портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи земельного участка, а также договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Людмила Плотниковаюрист Уральской палаты недвижимостиЕсли дом на участке не зарегистрирован, то заключается договор купли-продажи только участка. В договоре вместо упоминания дома можно написать «стройматериалы, складированные на участке». Всё это, разумеется, при условии, что покупатель соглашается приобрести никак не оформленный дом. Если на участке находится садовый домик, не являющийся объектом недвижимости, также составляется договор только на участок. Объект покупки – земля.
Деньги покупатель передаёт продавцу, как правило, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Соответственно продавец подписывает расписку в получении денег и сразу после этого – договор. Если существуют какие-то риски, покупатель может настоять на передаче денег через банковскую ячейку, через аккредитив или через депозит нотариуса. То есть существует три способа исключить риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильем. Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.
Шаг 10. Регистрация сделки в Росреестре
Чтобы узнать, какие бумаги нужны для регистрации конкретной сделки с недвижимостью, достаточно посетить специальный раздел «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра (искать этот раздел надо на странице «Электронные услуги и сервисы»). На странице «жизненных ситуаций» достаточно ответить на несколько вопросов о приобретаемом объекте, чтобы получить официальный список бумаг, которые надо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Кроме того, будет указан размер пошлины. Следует, впрочем, отметить, что среди «жизненных ситуаций» в настоящее время есть вариант «купля-продажа жилого дома», но нет ситуации с куплей-продажей земельного участка. Информацию о документах для такой сделки и размере пошлины можно запросить по телефону колл-центра 8 (800) 100-34-34. Ответ придёт в электронном виде на почту. Ожидание займёт около часа или чуть более.
Егор Митюревагент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»Бывает, что Росреестр требует бумаги, не предусмотренные законом. Реальный случай – человек владеет участком, находящимся на землях поселений. Разрешённое использование – дачное хозяйство. Хотя в Градостроительном кодексе написано, что для дачи не надо получать разрешение на строительство, однако Росреестр отказался регистрировать дом на участке, сославшись именно на отсутствие этого разрешения. Владельцу пришлось решать ситуацию через суд.
Возможно, перед подачей бумаг в Росреестр потребуется восстановить некоторые документы. При этом стоит помнить, что ряд утраченных бумаг на земельный участок можно получить прямо в Росреестре. В Екатеринбурге подать бумаги на регистрацию можно в офисе Регпалаты (ул. Красноармейская, 92А) либо в одном из офисов многофункционального центра (МФЦ). На сегодняшний день в Екатеринбурге работают 15 офисов МФЦ. Адреса офисов МФЦ и актуальный график работы размещены на портале METRTV.ru. Записаться «на приём» в офис МФЦ можно на сайте МФЦ или через колл-центр по тел: 8-800-700-00-04 или 8 (343) 354–73–98 (ежедневно с 8.00 до 20.00). Стандартный срок регистрации перехода прав собственности (при подаче бумаг через МФЦ) – 9 рабочих дней. Если объект покупается в ипотеку – то регистрации длится 7 рабочих дней. Узнать о том, завершена ли регистрация можно по указанным выше номерам телефона колл-центра МФЦ. Оператору надо будет назвать номер, указанный на запросе (расписке) которую заявитель получил в МФЦ в обмен на поданные бумаги.
Шаг 11. Оформление акта приёма передачи
По данным юриста Уральской палаты недвижимости Людмилы Плотниковой, при купле-продаже участка или частного дома, акт приёма-передачи, как правило, не оформляется. Обычно данный документ присутствует, если дом реализуется с отделкой и «неотделимыми улучшениями». Если же продаются голые стены, то вполне можно обойтись без акта.
* * *
В среднем агентства недвижимости Екатеринбурга (члены УПН) за сопровождение сделки по покупке загородного объекта берут от 30 тыс. руб., за подбор объекта (с обязательным сопровождением сделки) – от 60 тыс. В эту сумму может входить, в том числе доставка клиента на осмотры домов и участков. Человек, совершивший покупку без помощи риэлтора, может сэкономить от 60 тыс. руб. С другой стороны, грамотный торг, проведённый риэлтором, часто позволяет сэкономить достаточно весомую сумму. Кроме того, грамотный и добросовестный агент сбережёт время покупателя и застрахует от будущих проблем с приобретённым имуществом.
